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LH 몰려간 성남 수진1구역 주민들 ‘과도 분양가에 내쫓길 상황’ 성토
성남 수진1구역 재개발지역 원주민들이 한국토지주택공사(LH)가 과다한 조합원 분양가를 책정하면서 주거환경 개선은커녕 내쫓길 상황에 놓였다며 크게 반발하고 있다. 원주민 수백명은 8일 LH
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수진1구역 개요
수진1구역은 경기도 성남시 수정구 수진동 963번지 일대 약 261,831㎡ 규모로 진행 중인 재개발(공공주도 복합개발) 구역입니다.
8일 성남시·LH·지역민 등에 따르면 수정구 수진동 963번지 일원의 수진1구역은 26만1천831㎡ 부지에 공동주택 59개동 4천844세대와 오피스텔 216세대 규모로 재개발이 진행되고 있다. 사업시행자는 LH이며 지난해 말 사업시행계획인가가 난 상태다.
항목 내용
| 위치 | 성남시 수정구 수진동 963번지 일대 |
| 규모 | 약 26만㎡, 250% 용적률, 50% 이하 건폐율 |
| 공급세대 | 약 5,630세대 (예상) |
| 시행주체 | LH 주도, 공공복합 재개발 |
| 제도특징 | 순환정비, 원주민 임대 제공, 주거 안정 보장 |
| 교통·인프라 | 수진역 역세권 복합, S-BRT 및 위례삼동선 연계 |
| 건축 제한 | 고도제한으로 13~15층 계획 |
- 시행 승인: 2020년 정비구역 지정 → 2021년 주민대표회 구성 승인 → 2024년 12월 사업시행계획 인가
🏢 입지
- 고도제한: 인근 서울공항 영향으로 최대 15층, 일부 13층 제한 있음
- 교통: 수진역 인접 복합개발 계획, S‑BRT 및 위례삼동선 트랜드 포함 전망
- 거주 안정 장치: 순환정비 방식 도입으로 기존 주민 임시이주 후 재정착 가능
📝 구역
성남 수진1구역을 비롯한 전국 재개발 정보를 확인하려면, 아래 전문 사이트들이 유용합니다:
✅ 주요 재개발·재건축 정보 사이트
1. 성남시청 – 도시정비사업 현황
- 성남시 수정구(수진1구역 포함) 및 중원구 등 전역의 재개발·재건축 구역 지정도, 사업 단계, 담당 부서, 연락처 등의 공식 정보를 제공합니다 (seongnam.go.kr).
- 사용법: “수정구 도시정비 → 수진1구역” 선택.
2. 서울시 ‘정비사업 정보몽땅’
- 서울시 전역의 공공재개발, 신속통합기획, 통합심의 등 정보를 아카이브 형태로 제공합니다, 자료실, 고시·공고, 통계 등 풍부한 콘텐츠 포함 (seongnam.go.kr, cleanup.seoul.go.kr).
- 서울 외 지역은 포함되지 않으니 참고.
3. 다이설 (Dysul)
- 전국 재개발·재건축 정보를 지도 기반으로 보여주는 사이트. 지장물 철거, 정보통신 공사 업체 정보도 포함 (dysul.kr).
4. 재건축&재개발맵 (JJMap)
- 전국 주요 구역을 구역별 매물, 예상 감정가, 진행 단계 지도 표시 (jjmap.co.kr).
5. 아이건설넷 (iGunSul)
- 발주 정보 및 공사 입찰 공고 확인 가능. 수진1구역 관련 주민대표회의 공고도 올라와 있음 (igunsul.net).
6. 한국토지주택공사(LH) – 도시정비사업 안내
- LH에서 주관하는 공공주도 재개발·재건축·빈집정비·가로주택정비사업 등의 절차·용어·정책 자료를 제공 (lh.or.kr).
📊 성남 원도심 주요 재개발 구역 비교표
항목 수진1구역 신흥2구역 단대구역
| 위치 | 수정구 수진동 963 일대 | 수정구 신흥동 245-4 일대 | 수정구 단대동 51-1 일대 |
| 면적 | 약 26만㎡ | 약 18.7만㎡ | 약 16.3만㎡ |
| 예상 세대수 | 약 5,600세대 [오피스텔 포함] |
약 3,800세대 | 약 3,200세대 |
| 시행주체 | 공공(LH) | 공공(LH) | 공공(LH) |
| 지하철 접근성 | 8호선 수진역 도보권 | 8호선 신흥역 도보권 | 8호선 단대오거리역 도보권 |
| 교통 확장성 | 위례삼동선 예정, S-BRT | 위례신사선 연계 가능성 | 위례신사선 일부 접근 가능 |
| 정비방식 | 순환정비, 원주민 재정착 가능 | 순환정비 | 순환정비 |
| 고도제한 여부 | 있음 (서울공항 영향) | 있음 (부분 제한) | 있음 (부분 제한) |
| 사업 단계 (2025년 기준) | 사업시행계획 인가 완료 | 인가 중 | 인가 예정 |
| 주변 인프라 | 모란시장, 이마트 등 | 성남시청, 탄천, 상권 중심 | 단대시장, 일반주거지 |
| 브랜드 건설사 | 현대·DL·대우 예정 | 미정 | 미정 |
| 미래 가치 평가 | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ |
🔍 평가 요약
- 수진1구역:
- 장점: 최대 규모, 철도 교통 호재, 중심 상권 인접
- 단점: 고도제한, 공공주도 비율 높아 일반분양 비율 제한 가능성
- 신흥2구역:
- 장점: 행정·문화 중심지, 쾌적한 자연환경(탄천)
- 단점: 규모 중간, 상권 약함
- 단대구역:
- 장점: 조용한 주거지, 상대적 저평가
- 단점: 규모 작고 인프라 부족, 입지 프리미엄 낮음
🧮 1. 수진1구역 외 주요 구역 평당 분양가 추정 (2025 기준)
구역명 예상 일반분양가 (3.3㎡당) 기준
| 수진1구역 | 약 2,700만~2,900만 원 | 8호선 역세권 + 공공주도 안정성 + 고도제한 리스크 |
| 신흥2구역 | 약 2,500만~2,700만 원 | 행정 중심 입지 + 쾌적성 우수 |
| 단대구역 | 약 2,300만~2,500만 원 | 주거지 프리미엄 약하지만 가격 메리트 |
※ 비교 기준: 분당신도시 재건축(3,300만 이상), 위례신도시 민간분양(3,500만), 성남 원도심 민간단지(2,600~3,000만)
📅 2. 2024~2026 예상 분양 시점
구역명 분양 예상 시점 근거
| 수진1구역 | 2026년 하반기~2027년 초 | 2024년 말 사업시행계획 인가 → 2025년 관리처분 → 착공 및 분양 |
| 신흥2구역 | 2027년 이후 | 인가 단계 중 → 속도 느림 |
| 단대구역 | 2027년 이후~미정 | 조합 설립 초기 단계, 인가 전 |
⚖️ 3. 공공 주도 vs 조합 주도 장단점
항목 공공 주도 (ex. 수진1구역) 조합 주도 (ex. 일부 서울 재개발)
| 사업 안정성 | ★★★★★ (LH, SH 주도) | ★★★☆☆ (조합 운영력에 좌우) |
| 속도 | ★★★★☆ (공공절차 통합) | ★★☆☆☆ (총회·소송 등 변수 많음) |
| 분양가 자율성 | 제한적 (HUG·기재부 기준 적용) | 자율성 큼, 고분양 가능 |
| 일반분양 물량 | 적을 수 있음 (임대비율 높음) | 많음 (조합원 제외 일반분양 많음) |
| 원주민 재정착 | 순환정비 가능성 높음 | 이주 대책 개별 조합 역량에 따라 |
✅ 결론 요약
- 수진1구역은 사업 안정성과 미래 교통 가치 측면에서 가장 우수하며, 2026년 전후로 강남권 대비 저평가 메리트로 투자 매력 있음.
- 단, 일반분양 비율이 낮고 고도제한이 다소 아쉬운 요소.
- 신흥2구역은 생활 여건과 중심성 우수하나, 분양시기가 늦음.
- 단대구역은 저평가된 가격 메리트가 있으나 장기 관점 필요.
다음은 수진1구역 주변 및 재개발 대상 주택의 최근 거래 시세를 정리한 내용입니다.
📌 최근 실거래가 요약
1. 다가구·단독주택 매매
- 대지 약 18~20평형 다가구주택이 6~9억 원대에 거래 중이며, 일부 급매물은 6억 초반부터 형성되어 있습니다
- 예: 18.79평 대지 단독주택이 8억 9,000만 원에 거래
2. 조합원 분양권 예상 투자금
- 84㎡형(34평) 조합원 분양권 기준, 최소 총 투자금은 7~8억 원대에서 감정가 및 분담금 포함 시 9억 원 근처일 가능성
- 한 매물의 경우 총 투자 9.3억, 매수가는 7.7억 + 예상 분담금 1.6억 원
🗂️ 거래 요약 테이블
항목 가격대 (원)
| 다가구·단독주택 | 6억 ~ 9억 (평균 7~8억) |
| 84㎡형 조합분양권 포함 총투자 | 최소 7~9억 |
| 급매·저가 매물 | 6.1억 수준도 확인됨 |
📈 시사점
- 일반 매매 시세는 7~8억 원대가 주류이며, 급매물은 6억대 초반에서 가능.
- 조합원 분양권(조합분양 포함)은 총 투자금 8~9억 원 수준으로 추정됨.
- 빠른 입지 상승 기대감 → 현재 시세는 저점대비 상승 여력 있음.
🎯 결론:
- 일반 주택 매입을 원하시면 7~8억 원대, 급하게 매수 시 6억 초반대까지 기대 가능.
- 조합 분양권을 포함한 투자 총액은 8~9억 원대로 파악됨.
e편한세상 금빛그랑메종 (성남시 중원구 금광동) 단지의 거래 동향 및 시세 현황입니다.
🏘️ 단지 개요
- 입주시기: 2022년 11월 (4년 차)
- 세대 수: 총 약 5,320세대, 39개동, 최고 29층
📊 최근 매매 시세
- 23평 (78㎡ 전후)
- 최근 실거래: 9억 700만 원대 (5월 기준)
- 예: 25.06.03 거래가 9.07억, 5월 초 8.2억~9.8억 등 범위
- 31평 (105㎡)
- 평균 거래: 9.5억~10.1억 (5월 기준 사례 다수)
- 59~78㎡
- 일부 매물은 8.2억~8.3억에도 거래됨
🔢 평당가 비교
- 23평형 기준 평당가는 약 3,943만 원/3.3㎡ 수준
- 동일 지역(금광동 평균)은 약 2,311만 ~ 2,284만 원/3.3㎡ 수준 대비 단지 프리미엄 높음
💰 전세 및 월세 현황
- 전세: 약 5.2억 원대 실매물 존재 (78㎡)
- 전세가율: 중원구 전체 기준 전세가율 약 70~75% 추정
✅ 요약 정리
항목 금빛그랑메종 시세 특징
| 23평형 (78㎡) 매매가 | 9.0억 ~ 9.7억 | 활발한 실거래 |
| 31평형 (105㎡) 매매가 | 9.5억 ~ 10.1억 | 대형 평형도 거래 활발 |
| 평당가 | 약 3,940만 원/3.3㎡ | 지역 평균 대비 프리미엄 높음 |
| 전세 | 5.2억 원대 (78㎡) | 안정적 수요 유지 |
| 거래량 | 매우 활발 | 신축·규모·입지 등 프리미엄 인정 |
📈 투자 분석
- 입주 4년차 대단지 신축 + 지하철 8호선 단대오거리역 도보권 + 광역교통망으로 인한 거래 프리미엄 확실
- 전용 78㎡ 기준 매매가 9억 내외, 전세는 5억대 → 갭투자 가능성 존재
- 평당가 지역 평균 대비 약 1.6배 비쌈, 그러나 거래량 활발, 수요 견고
사업시행계획 인가 후 투자 시점에 대해 설명드릴게요.
1. 사업시행계획 인가 의미
- 사업시행계획 인가는 재개발 사업에서 조합이 구체적인 개발 계획(단지 규모, 건축계획 등)을 시·군·구청에 제출해 승인받는 단계입니다.
- 이 인가가 나면 사업 진행의 큰 틀이 확정되어 조합원 모집, 토지 등 소유권 확보, 분양 계획 수립 등이 본격화됩니다.
2. 투자 시점별 특징
시점 특징 및 투자 포인트 리스크 및 유의사항
| 사업시행계획 인가 직후 | - 계획 확정으로 사업 신뢰도 상승 - 초기 분양권 투자 가능 |
- 분양권 전매 제한 가능성 - 사업 지연, 인허가 변수 존재 |
| 분양공고 이후 | - 분양권 거래 활성화 - 투자 진입장벽 완화 |
- 분양가 상승 가능성 - 경쟁 심화로 수익률 하락 가능성 |
| 관리처분계획 인가 전 | - 분담금 부담 확정 전이라 투자금액 비교적 낮음 | - 사업 불확실성(관리처분계획 승인 여부) - 추가 분담금 발생 가능성 |
| 관리처분계획 인가 후 | - 사업 안정성 크게 증가 - 잔금 납부 및 이주 단계 진입 |
- 투자금액 상승 - 초기 투자 대비 수익률 낮아질 수 있음 |
3. 투자자 관점 권장 시점
- 사업시행계획 인가 직후가 투자 진입에 가장 적절한 시기로 평가됩니다.
- 사업 계획이 확정되어 위험성이 다소 줄어들고, 분양권 전매 제한이 완화될 가능성이 있어 초기 투자 매력도가 큽니다.
- 다만, 관리처분계획 인가 전후에 진입하면 사업 안정성이 높아지지만, 투자금액과 분담금 부담이 커져 수익성은 상대적으로 낮아질 수 있습니다.
4. 수진1구역 특성 고려
- 수진1구역은 최근 시공사 선정 문제 및 분담금 상승 이슈가 있어,
- 사업 진행 상황과 조합원 분양가, 추가 분담금 변동을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.
- 분양권 투자 시 전매 제한 조건과 투자 회수 기간을 반드시 확인하세요.
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